賃貸住宅のトレンドはDIY！オーナーが知るべき基本とメリット・デメリット

今回は賃貸住宅のトレンドになっているDIY賃貸のメリット・デメリットを、従来の賃貸と比較してご説明します。

そもそもDIYって何？

DIY（ディーアイワイ）とは”Do it yourself（ドゥ イット ユアセルフ）”の頭文字をとったもので「自分の手でやろう」というほどの意味。住まいの修繕や模様替え、収納家具や暮らしに必要な身近なものを、自分でつくって楽しむことを指した言葉です。

40年ほど前に提唱され、その後、DIYのために材料や道具を販売する「ホームセンター」も続々と誕生し、大きなブームになりました。当初は「お父さんの趣味」の一つといった傾向がありましたが、今では暮らしやインテリアを思いのままに楽しむ一つの手法として、女性も手軽にDIYを楽しんでいます。

賃貸住宅でもトレンドになりつつある「DIY賃貸」

「DIY（ディーアイワイ）賃貸」「改装可能賃貸」という言葉がよく聞かれるようになりました。

インターネットの賃貸住宅情報サイトでも、専用のコーナーを設けているところが少なくありません。それだけ、物件を探す借り手の間でも定着し始めています。

「DIY賃貸」は、賃貸住宅の借り手（借主）が、自分であるいは専門業者の手で内装などを好みのものに改装することができるもので、多くの場合、退去時の「原状回復義務」もありません。

従来、賃貸住宅は「内装は変えられない」という基本ルールで運用されていますが、このタイプの賃貸住宅は、それを自由に行うことができます。

背景にあるのは、貸主、借主それぞれの次のような事情です。

＜貸主（オーナー）＞
・築年数が経過するとなかなか借り手が見つからない
・借主のライフスタイルに合わせた仕様にするためには多額の投資が必要になる

＜借主（入居者）＞
・新築物件は家賃が高く、借りづらい
・賃貸住宅は内装を自由にできないので自分らしい空間にできない

こうしたことを背景に、貸主が、空室になりがちな古い物件を中心に「内装の変更自由・原状回復義務なし」という条件を付けて提供するという試みが始まり、それが定着したのがDIY賃貸です。

「棚の設置」「押し入れを収納に改造」「キッチンの扉の変更や造作家具の設置」「床・壁・天井の変更、戸襖の撤去」などが、借主が行う代表的なDIY工事です。

DIY賃貸の契約スタイル

DIY賃貸の契約のスタイルを一般賃貸と比較してみましょう。

一般的な賃貸

• 貸主が貸し出す前に自己負担で必要な修繕や清掃を行う
• 入居中の修繕は原則として貸主が負担して修繕する
• 借主が壁紙の貼り替えなどの模様替え（DIY）を行うことは原則禁止
• 退去時には通常の損耗や経年劣化を除き、借主には原状回復が求められる

DIY賃貸

• 貸主は原則として入居前や入居中の修繕義務を負わない（主要な構造部分は貸主が修繕）
• 借主が自己負担で修繕や模様替えを行う（DIY工事の申請、承諾、合意を必要とする）
• その箇所については退去時に原状回復義務を負わない

上記のように、DIY賃貸では貸主はあまり手間をかけずに貸し出すことができ、借主は自分のスタイルに合った内装に変えることができます。双方にとってメリットのある賃貸形式です。

DIY賃貸のメリット・デメリット

DIY賃貸のメリットとデメリットについて、もう少し詳しく、貸主・借主双方についてみてみましょう。

オーナーがDIY賃貸で運用する場合にすること

DIY賃貸運用の流れ

1.物件募集・事前協議

・DIY工事可能として入居者を募集
・DIY工事内容や原状回復などの取決め事項について借主と協議

2.契約

・賃貸借契約書の取り交わし
・借主が希望するDIY工事の内容が記載された申請書に対し、承諾書を交付
・合意書の取り交わし

3.DIY工事

・立ち会い確認
・DIY工事の予定箇所を写真に撮るなどして保存
・DIY工事が申請書通りの内容かどうかチェック

5.退去・明け渡し時

・立ち会い確認

この流れの中でも、特に「所有権」「退去時の原状回復」「精算」は、確実に借主との間で合意しておくことが必要です。国土交通省では、次のようなガイドラインを示しています。

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■所有権
工事部分に関する所有権が借主と貸主のどちらにあるのかを当事者間の合意により取り決めます。ただし、改修により住宅と一体となり、分離することができない工事部分（例：壁にペンキを塗った場合など）は、その所有権は貸主が持つこととなります。

■退去時の原状回復
工事部分について、明渡し時に残置するのか撤去するのか取り決める必要があります。残置する場合は、原状回復義務はなくなりますが、明渡し時に通常損耗や経年変化以外の事由により工事部分の補修が必要になっているなど、本来有する機能が失われている場合（例えば、新たに設置したガスコンロが動かなくなっている場合など）において、補修を求めるかどうかも決めておく必要があります。撤去する場合は、原状回復義務の有無や、原状回復ありの場合は、どこまで原状回復を求めるかを決めておくことが望ましいと考えられます。

■精算
借主負担でDIY工事を行った場合には、貸主へ費用請求できる場合もありますが、DIY型賃貸借では、原状回復を免除したり、契約期間中の家賃を安く設定したりする代わりに、費用請求の権利を放棄する場合も見られます。そのため、トラブル回避の観点から、費用の精算の有無についてあらかじめ定めておくことが必要です。また、精算を行う場合は、残存価値の算定方法について、あらかじめ貸主と借主で合意しておくことが望ましいと考えられます。

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築年数が経過した物件でも、DIY賃貸物件とすれば、リフォーム等の手間と費用をかけずに入居希望者を見つけることができるかもしれません。

その意味で、DIY賃貸は建替えや大規模リフォームという大きな投資をせずに既存賃貸物件を活用する有望な方法の一つといえます。

ただし、賃貸契約締結時には、DIY工事に関する漏れのない契約が必要です。DIY賃貸を検討されるオーナー様は国土交通省が公表している、DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックなども参考にしてみてください。

参照：国土交通省DIY型賃貸関連ホームページ

レオパレス21では、DIY賃貸のサービスとして「my DIY（旧お部屋カスタマイズ）」を提供しております（記事とは、運用方法や契約スタイルが異なります）。詳しくは「my DIY」ページをご確認ください。