節税効果にも期待が集まる！少額から始められる「不動産小口化商品」とは

不動産投資といえば、アパートやマンション経営など、多額の資金が必要なイメージがあるかと思いますが、比較的少額からでも不動産に関連した資産運用ができる「不動産小口化商品」が注目を集めています。

不動産小口化商品にはいくつか種類がありますが、その中でも相続対策などで注目されている「任意組合型」商品の特徴やメリット、デメリットを紹介したいと思います。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、一つの物件に複数の投資家が出資を行い、不動産会社などがその物件の管理運営を行い、そこで得られた収益を出資割合に応じて投資家に分配する仕組みの投資商品です。

オフィスビルやマンションなどは本来、数千万円～数十億円といった多額の資金が必要になるため、個人が投資するのは難しいものです。

しかしこれを小口化することで、多額の資金が必要となる不動産に対してでも、100万円程度の少額からでも投資を行うことができます。

さまざまな不動産投資方法

不動産に投資する手段としては以下の表のように大きく3つに分類することができます。

少額から不動産に投資する手段として、上場不動産投資信託のREIT（リート）を思い浮かべる人もいるかもしれません。

それぞれの投資方法について特徴が異なるため、自分にあった投資方法を選ぶことが大切です。

※不動産特定共同事業法は、出資を集めて不動産に投資し、収益を分配するような事業の仕組みを定めるため1994年に制定された法律です。この法律により日本で不動産証券化が促進されました。

匿名組合型と任意組合型の違い

不動産小口化商品の特徴やメリット・デメリットをご紹介する前に、まず「匿名組合型」と「任意組合型」について、それぞれの特徴を知っておく必要があります。

匿名組合型とは

匿名組合型では、投資家と事業者との間で匿名組合契約を結んで事業を行います。

ポイントは「投資家は組合に対してあくまで金銭を出資している」という点にあります。したがって、不動産を保有しているのは事業者であり、その所有権も事業者にあります。

不動産登記簿にも、事業者が所有者として登記されるため、投資家である匿名組合員の名前が出ることはありません。

分配金も不動産所得とはならず、雑所得となります。

任意組合型とは

一方の任意組合型は、投資家と事業者との間で任意組合契約を結んで事業を行います。

ポイントは「投資者である組合員が不動産の共有持ち分を保有し、これを組合に現物出資した形をとる」点にあります。

事業を行うのは出資者である組合員自身であり、投資者が登記簿上も不動産の所有者ということになります。

匿名組合型と違い、分配金は不動産所得となります。相続税の扱いも現物不動産を保有している場合と同様に評価され、相続税評価額の圧縮を図ることができるため、注目を集めているというわけです。

任意組合型の不動産小口化商品のメリット

それでは不動産小口化商品について、メリットをご紹介していきます。

1. 収益性の高い物件でも少額から投資できる

上述してきたとおり、複数の投資家が共有持ち分を保有することになるため、都心の一等地にあるような収益性の高い物件にでも少額から投資することが可能となります。

2. 換金の自由度が高い／分割がしやすい

1棟物の不動産を所持していた場合、細かい単位で分割することが難しくなってしまいます。

小口化された商品であれば、資金が必要になった場合でも売却がしやすく、加えて必要な分だけ売却することができます。

比較的譲渡もしやすく、相続の際も遺産分割が容易に行えます。

3. 不動産管理の手間がない

現物の不動産を所有すれば、管理の手間が発生します。しかし不動産小口化商品では運営会社が行ってくれるため、手間がかかりません。自分で管理するのが面倒という人にも最適です。

4. 相続税対策となる

相続税に関して以下のように、不動産投資と同様の相続税法上のメリットがそのままあてはまります。

• 資産を現金で保有している場合と比べて、不動産で保有している場合、相続税評価額は実勢価格より2～3割低くなる。
• 賃貸不動産の場合、建物は貸家、宅地は貸家建付地として評価されるため、さらに相続税評価額が低くなる。
• 「小規模宅地等の特例」のうち貸付事業用宅地に該当すれば200平米まで50％の評価減となる可能性がある。

ただし、税務上の扱いは個別の事情によって異なります。節税などを目的にしている場合は税務の専門家などに相談することをおすすめします。

不動産小口化商品（任意組合型）には以上のようなメリットがあるので、投資資金がまだ十分にないけれど不動産投資をしてみたいという人やアパートなどを自分で管理するのは面倒という人にも最適です。また、将来の相続を考えて預金を不動産に変えたいと思っている人にとっても、現物不動産ではなく、不動産小口化商品を利用する方法が選択肢の一つとなります。

デメリットや注意すべき点は？

任意組合型の商品は自身で不動産賃貸管理を行わなくてよいものの、資産管理や組合運営のための報酬が生じるため、自身の裁量で高利回りを追求することは難しいといえます。

また、元本保証型の商品ではないため、不動産市況などの影響により元本割れとなるリスクがあります。

通常の不動産投資であればアパートローンなどを活用し、レバレッジを活かした投資を行うことが可能ですが、小口化商品ではそのような投資法がとれないという制約もあります。

まとめ

以上のように、不動産小口化商品は、少額から不動産投資したい人や相続対策を考えている人におすすめの商品です。

2017年6月には、匿名組合型や任意組合型における投資家保護などを目的とする不動産特定共同事業法の改正法が公布されたため、より柔軟な商品設計ができる可能性もあります。法改正により新たな商品が登場することにも期待したいところです。

不動産小口化商品にご興味のある方へ

レオパレス21では、「任意組合型」のスキームを採用した不動産特定共同事業商品として『LOVIE第二号』任意組合の募集を1月15日（月）より開始しております。『LOVIE第二号』任意組合は、東京都の中心エリアに位置する「LOVIE銀座東」を投資対象不動産としており、お客様の最適な資産運用を実現します。

※2017年10月20日に募集を開始した『LOVIE第一号』任意組合については、同年12月には好評のうちに組合組成が完了いたしました。詳しくは以下よりご確認ください。