【2019年版】土地の公示価格を徹底分析！今後の不動産価格はどうなる？

2019年の公示地価が発表されました。全国の傾向や都市圏の傾向、都市圏と地方圏などエリアごとの比較や過去からの推移についてご紹介し、今後の不動産価格の見通しを解説していきます。

【2019年】全国の公示地価の変動率推移

・三大都市圏とは、東京圏・大阪圏・名古屋圏を指します。
・地方圏とは、三大都市圏を除く地域を指します。
・地方圏(地方四市)とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市を指します。
・地方圏(その他)とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域を指します。
引用元：平成31年地価公示 – 国土交通省

用途別

住宅地
雇用、所得関係の改善や低金利環境の継続、住宅取得支援政策などによる需要の下支えもあり、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調でした。

全国平均としては、10年ぶりの上昇となった昨年よりさらに上昇率を伸ばし、地価変動率は対前年比0.6%となっています。

商業地
オフィスについて、働き方改革等に対応したオフィス環境の改善のための拡張・移転の動きが見られ、空室率は概ね低下傾向となり、賃料が上昇しました。

また、外国人観光客をはじめとした訪問客の増加や、インフラ整備や再開発事業の進展による利便性、繁華性の向上などを要因とした収益性の高まりが見られます。

こうしたことから、商業地の地価変動率(全国平均)は4年連続の上昇で、上昇率も昨年の1.9%から大きく伸ばして2.8%となっています。

工業地
インターネット通販の普及・拡大に伴い、物流施設や工場の立地の増加が見られています。

工業地の地価変動率(全国平均)は3年連続の上昇で、上昇率も昨年の0.8%から伸ばして1.3%となっています。

三大都市圏(東京、大阪、名古屋)、および地方都市ごとの傾向

三大都市圏(東京、大阪、名古屋)では全用途平均、住宅地、商業地、工業地のいずれについても、昨年の上昇率をさらに伸ばしました。

地方圏でも、全用途平均と住宅地が平成4年以来27年ぶりの上昇、商業地と工業地は2年連続の上昇と、上昇基調を強めています。

しかしすべての地方で上昇しているわけではありません。地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では上昇率が高く、一方でその他の地域の平均では住宅地と全用途でマイナスとなっています。ただし、いずれの地域においてもマイナス幅は縮小しました。

東京圏の傾向

東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)においてはいずれの用途においても6年連続で上昇し、さらに上昇幅も伸ばしています。

特に商業地での上昇がめざましく、昨年3.7%だった地価変動率を4.7%まで伸ばしました。

住宅地については、東京都区部北東部で相対的に低い価格水準でありながら、都心への交通利便性が高いことから上昇幅の拡大が目立つほか、神奈川県横浜市緑区では橋本駅のリニア中央新幹線の停車駅としての期待から需要がみられます。

商業地については、神奈川県川崎市において再開発事業の進展による店舗需要やマンション需要による上昇幅の拡大が見られるほか、埼玉県さいたま市の大宮区や浦和区の店舗・オフィス需要が堅調です。

大阪圏の傾向

大阪圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県)においても、いずれの用途においても昨年から上昇幅を伸ばしています。

特に上昇がめざましいのが商業地で、昨年の地価変動率4.7%から6.4%にまで上昇しています。大阪府大阪市において外国人観光客で賑わう心斎橋やなんば地区等多くの地域で店舗やホテル需要が堅調です。

一方、奈良県では奈良市に外国人観光客の影響による上昇が見られるものの、北部地域や西部地域等大阪近郊を除く多くの市町で下落がみられます。

住宅地においては、大阪府大阪市内においてマンション需要の堅調な西区、浪速区や中央区で高い上昇が見られるほか、泉佐野市では関西国際空港の関係者による需要が堅調です。

名古屋圏の傾向

名古屋圏(愛知県、三重県)においても、いずれの用途においても上昇幅を伸ばしています。

住宅地においては、愛知県名古屋市中区や栄・伏見・大須地区を中心に、地下鉄徒歩圏のマンション需要が旺盛で高い上昇がみられます。
一方三重県ではほとんどの市町で下落しました。

商業地においては、愛知県名古屋市中区や東区を中心に、オフィス、店舗需要やホテル、マンション需要が旺盛で、名古屋市内全ての区で上昇、さらに多くの区で上昇幅を伸ばしています。
三重県においても、桑名市の鉄道駅周辺でのマンション需要が堅調で上昇しています。

地方四市の傾向

地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)も、いずれの用途においても5年連続上昇となりました。特に商業地の上昇がめざましく、昨年7.9%上昇と高い水準にも関わらずさらに上昇し、9.4%の上昇となっています。

住宅地、商業地ともに宮城県仙台市(住宅地5.8%上昇、商業地10.7%上昇)と福岡県福岡市(住宅地5.3%上昇、商業地12.3%上昇)の上昇が目を見張り、広島県広島市、北海道札幌市においてもそれぞれ高い上昇率を示しています。

北海道札幌市の住宅地においては、平成30年9月に発生した北海道胆振東部地震により一部需要の減退が見られますが、地下鉄駅徒歩圏を中心に引き続き需要が堅調。全体としては上昇しています。

地方圏その他

地方圏のその他の地域については、住宅地と全用途についてマイナス成長となりましたが、いずれの地域でもマイナス幅を縮小。商業地については前年度対比0%に回復し、工業地では0.4%上昇とプラスに転じています。

沖縄県那覇市の成長は著しく、沖縄都市モノレールの延伸による利便性の向上や、国内外からの観光客の増加を背景に、住宅地で10.6%、商業地で17.5%の上昇をみせています。

特に沖縄の離島である宮古島の人気が急上昇。「宮古島バブル」といわれるほど好景気となり、住宅地平均価格の変動率は前年比1.8％、商業地では2.8％のプラスとなりました。

その他特徴的だったのは佐賀県鳥栖市です。福岡市へのアクセスの良さや市内の人口増加、交通アクセスに優れることによる物流施設の需要の強さから住宅地で1.3%、商業地で1.8%、工業地で9.0%の上昇となっています。

今後の見通し

東京オリンピック前後の地価動向とリニア中央新幹線

2020年に開催される東京オリンピック後は、公共投資の減少や訪日外国人の減少等を理由に景気が減退し、地価にも影響を及ぼすことが考えられます。

ただし「オリンピック開催年に経済成長率がピークをつけて、その翌年には一時的に失速する」という流れは多くの開催国に共通することではありますが、必ずしも低迷するわけではありません。
2008年に北京でオリンピックが開催した中国では、開催年に9.6%だった成長率を、翌年は9.2%と微減に留めました。1998年アトランタで開催されたアメリカでは、開催年に3.8%だった成長率を、翌年には4.5%まで伸ばした事例もあります。

その他、2004年アテネ(4.4%→2.3%)や2000年シドニー(3.8%→1.9%)においても大きく落ち込んだとまではいえません。

日本ではオリンピック後も、2025年には大阪万博が開催、2027年にはリニア中央新幹線の開業を予定しているなど、地価上昇につながる要素もあります。

来年の公示価格発表日予測

公示地価は、毎年1月1日を基準に不動産鑑定士が鑑定を行い、3月下旬に発表されるもので、相続などの参考ともなる重要な指標です。

2019年の公示地価の発表は3月19日でしたが、2020年も例年と同じく3月下旬頃の発表となると予想されます。

来年の公示地価の発表は東京オリンピックの開催まで半年を切った2020年3月下旬で、特に地価の動向に注目が集まる日になりそうです。

まとめ

2019年の公示地価はほぼ全ての圏域においてプラス成長、さらに上昇幅を翌年より伸ばしたという結果になっています。

特に2020年の東京オリンピックを控え、訪日外国人の増加による店舗やホテル需要増の影響が大きい地域が多いですが、2020年の東京オリンピック開催後は大阪万博やリニア中央新幹線開業を見据え、どのように推移していくのか注目していく必要があるでしょう。

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